Calcul de l'Augmentation du Loyer avec l'IRL : Guide Pratique (2026)

L'Indice de Référence des Loyers (IRL) est un indice trimestriel publié par l'INSEE qui sert de plafond légal à l'augmentation des loyers des logements à usage de résidence principale. Ce guide explique son fonctionnement à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique.

Définition : L'IRL mesure l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Il correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

Publication : L'INSEE publie l'IRL chaque trimestre (T1, T2, T3, T4). Les valeurs sont disponibles sur le site officiel de l'INSEE, sur Légifrance et sur les portails de l'ANIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement).

Rôle : Conformément à la législation en vigueur, le bailleur ne peut augmenter le loyer au-delà de la variation de l'IRL entre le trimestre de référence stipulé dans le bail et le même trimestre de l'année précédente.

La révision annuelle du loyer d'habitation est régie par plusieurs textes législatifs. Ce guide en présente les grandes lignes à titre informatif.

Article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (dite « loi Mermaz ») :

• Cet article constitue le fondement légal de la révision annuelle du loyer. Il dispose que :
• La révision est possible uniquement si le bail le prévoit expressément (clause de révision) ;
• Le loyer révisé ne peut excéder une variation positive de l'IRL du trimestre de référence inscrit dans le bail ;
• La révision ne peut intervenir qu'une fois par an.

Évolutions législatives majeures :

Les informations fournies sont à titre informatif. La situation réglementaire évolue régulièrement.

Le calcul de la révision du loyer avec l'IRL repose sur une formule légale simple. Ce guide l'explique à titre informatif.

Formule :

Nouveau loyer = Loyer actuel × (Nouvel IRL / Ancien IRL)

• Loyer actuel : le loyer mensuel hors charges au moment de la révision.
• Nouvel IRL : valeur de l'IRL du trimestre de référence de l'année en cours.
• Ancien IRL : valeur de l'IRL du même trimestre de l'année précédente.

Exemple illustratif :

Plafond : Le bailleur ne peut exiger un loyer supérieur au montant calculé selon cette formule. Toute clause contractuelle prévoyant une révision plus élevée est réputée non écrite conformément à la loi.

Le choix du trimestre de référence est déterminant pour le calcul de la révision. Ce guide explique les règles générales à titre informatif.

Principe : Le trimestre de référence est celui stipulé dans le bail. En règle générale, c'est le trimestre au cours duquel le bail a été signé ou renouvelé.

Comment identifier le bon trimestre :

1. Lire la clause de révision dans le bail (souvent intitulée « révision du loyer » ou « indexation »).
2. Y figure normalement la mention : « l'IRL du trimestre [X] publié par l'INSEE ».
3. Comparer la valeur de cet IRL pour l'année N et pour l'année N-1.

Si le bail ne précise pas de trimestre : Conformément à la jurisprudence, le trimestre de référence est généralement celui du dernier IRL publié au moment de la signature du bail. En cas de doute, il convient de consulter un professionnel.

Tableau des IRL récents (valeurs indicatives) :

*Ces valeurs sont fournies à titre indicatif. Se référer au site officiel de l'INSEE pour les valeurs certifiées.*

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, les règles de prescription pour les révisions de loyer ont évolué. Ce guide en explique les grandes lignes à titre informatif.

Principe : Si le bailleur n'a pas demandé la révision du loyer dans les douze mois suivant la date anniversaire du bail, il perd le droit de la réclamer rétroactivement pour cette période.

Conséquence pratique : La révision ne peut prendre effet qu'à compter de la date à laquelle elle est demandée. Une révision demandée avec retard ne permet pas de récupérer les mois antérieurs.

Rétroactivité partielle : Conformément à la jurisprudence, même après la loi ALUR, certaines cours d'appel ont admis une rétroactivité limitée pour les périodes proches de la demande. Ces situations font l'objet d'appréciations judiciaires variables.

En règle générale, il est dans l'intérêt du bailleur d'envoyer la demande de révision chaque année, au moment de la date anniversaire du bail, pour ne pas perdre ce droit.

Depuis le 24 août 2022, la loi interdit aux bailleurs de logements classés F ou G (au sens du Diagnostic de Performance Énergétique — DPE) d'augmenter le loyer lors de la révision ou du renouvellement du bail. Ce guide explique ce dispositif à titre informatif.

Logements concernés :

• Classe énergétique F ou G selon le DPE.
• Situés en France métropolitaine.
• Loués à titre de résidence principale.

Conséquence : Pour ces logements, même si la clause de révision le permettrait, le loyer ne peut pas être augmenté tant que le logement n'a pas été rénové et atteint au moins la classe E.

Calendrier de la loi Climat et Résilience :

*Ce calendrier est fourni à titre indicatif. La réglementation est susceptible d'évoluer.*

Dans certaines villes, le loyer est soumis à un double encadrement : d'une part le plafonnement de la révision par l'IRL, d'autre part un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral. Ce guide présente ce dispositif à titre informatif.

Villes soumises à l'encadrement des loyers (liste indicative, 2026) :

• Paris (en vigueur depuis 2019)
• Lille (en vigueur depuis 2020)
• Lyon et Villeurbanne (en vigueur depuis 2021)
• Montpellier (en vigueur depuis 2022)
• Bordeaux (en vigueur depuis 2022)
• Autres communes en zone tendue ayant adopté le dispositif.

Principe : Dans ces zones, le loyer ne peut excéder un loyer de référence majoré fixé par arrêté. En règle générale, ce loyer de référence est exprimé en euros par mètre carré selon le type de logement, le nombre de pièces et l'époque de construction.

Interaction avec l'IRL : L'encadrement des loyers et la révision par l'IRL sont des mécanismes complémentaires. La révision IRL ne peut aboutir à un loyer dépassant le loyer de référence majoré dans les zones concernées.

Les informations fournies sont à titre informatif et ne constituent pas un conseil juridique.