Droits du Bailleur en Matière de Révision de Loyer (2026)

Le droit à la révision du loyer est un droit contractuel et légal du bailleur, encadré par des règles précises. Ce guide en présente les grandes lignes à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique.

Fondement constitutionnel : Le droit de propriété est garanti par la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789 (article 17) et par la Constitution française. Le droit à percevoir un loyer correspondant à la valeur locative du bien en découle.

Fondement contractuel : La révision du loyer n'est possible que si le bail comporte une clause de révision. En l'absence de clause, aucune révision ne peut être imposée au locataire pendant la durée du bail.

Fondement légal : La loi fixe les conditions, les limites et les modalités de la révision. Elle constitue un ordre public qui s'impose aux parties, qu'elles le veuillent ou non.

Principe de plafonnement : Conformément à la législation en vigueur, la révision est encadrée par des indices légaux (ILC, ILAT pour les baux commerciaux ; IRL pour les baux d'habitation). Le bailleur ne peut pas exiger une augmentation supérieure à la variation de l'indice applicable.

Pour les baux commerciaux, le droit à la révision du bailleur est encadré par les articles L145-38 et L145-39 du Code de commerce. Ce guide en présente les points essentiels à titre informatif.

Conditions de la révision triennale (Art. L145-38) :

1. Le bail doit être en cours d'exécution (pas pendant une période de renouvellement).
2. Un délai minimum de trois ans doit s'être écoulé depuis la prise d'effet du bail ou depuis la dernière révision.
3. La demande doit être formée par acte de commissaire de justice ou lettre recommandée avec accusé de réception.

Plafonnement : En règle générale, la révision est plafonnée à la variation de l'ILC ou de l'ILAT selon la nature de l'activité exercée dans les locaux.

Déplafonnement (Art. L145-33 et suivants) : Si la valeur locative réelle est supérieure de plus de 25 % au loyer plafonné, ou si les facteurs locaux de commercialité ont été modifiés notablement, le bailleur peut demander un loyer correspondant à la valeur locative.

Lissage : Depuis la loi Pinel de 2014, même en cas de déplafonnement, la hausse est étalée sur plusieurs années (au maximum 10 % du loyer de l'année précédente par an), jusqu'à atteindre le nouveau loyer.

*Les informations fournies sont à titre informatif et ne constituent pas un conseil juridique.*

Pour les baux d'habitation à usage de résidence principale, le droit du bailleur est encadré par l'article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ce guide en présente les points essentiels à titre informatif.

Conditions de la révision annuelle (Art. 17-1) :

1. Le bail doit comporter une clause de révision annuelle.
2. La révision ne peut intervenir qu'une fois par an, à la date anniversaire du bail.
3. La variation du loyer est plafonnée à la variation de l'IRL du trimestre de référence prévu au bail.

Délai de demande : Conformément à la loi ALUR de 2014, si le bailleur ne demande pas la révision dans l'année suivant la date anniversaire, il perd ce droit pour la période écoulée. La révision ne peut prendre effet qu'à compter de la date de la demande.

Logements classés F ou G : Depuis août 2022, le bailleur d'un logement classé F ou G au DPE ne peut pas augmenter le loyer, même si le bail prévoit une clause de révision et même si l'IRL a progressé.

Zones d'encadrement : Dans les communes soumises à l'encadrement des loyers (Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, etc.), le loyer ne peut excéder le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, même après révision.

Pour exercer son droit à révision, le bailleur doit respecter des obligations formelles précises. Ce guide les présente à titre informatif.

Formes admises :

• Bail commercial : Acte de commissaire de justice ou lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR).
• Bail d'habitation : Lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice, ou tout autre moyen prévu dans le bail.

Contenu obligatoire de la notification :

Délai d'effet : La révision prend effet à compter de la date de la demande (pour les baux commerciaux) ou de la date anniversaire du bail (pour les baux d'habitation), selon les cas.

*Les informations fournies sont à titre informatif et ne constituent pas un conseil juridique.*

Lorsque le locataire conteste la révision demandée par le bailleur, plusieurs voies sont possibles. Ce guide les présente à titre informatif.

Étapes générales en cas de désaccord :

1. Négociation amiable : En règle générale, il est préférable de tenter une résolution amiable avant toute procédure judiciaire. Les parties peuvent se rapprocher pour trouver un accord sur le nouveau montant du loyer.

1. Conciliation : Pour les baux d'habitation, les parties peuvent saisir la Commission départementale de conciliation (CDC) avant toute saisine judiciaire. Cette démarche est gratuite et obligatoire dans certains cas.

1. Expertise judiciaire (baux commerciaux) : Pour les baux commerciaux, en cas de désaccord sur la valeur locative, le président du tribunal judiciaire peut être saisi en référé pour désigner un expert judiciaire chargé d'évaluer la valeur locative du local.

1. Procédure judiciaire : En dernier recours, le bailleur peut engager une procédure au fond devant le tribunal judiciaire (chambre commerciale pour les baux commerciaux, chambre civile pour les baux d'habitation).

Prescription : Pour les baux commerciaux, l'action en révision se prescrit par deux ans à compter de la date à laquelle la révision est due.

*Les informations fournies sont à titre informatif et ne constituent pas un conseil juridique.*

Ce guide recense les erreurs les plus fréquemment commises par les bailleurs dans le cadre de la révision du loyer, à titre informatif.

1. Ne pas respecter les délais

Pour les baux d'habitation, ne pas demander la révision dans l'année suivant la date anniversaire du bail entraîne la perte du droit à révision pour la période écoulée (loi ALUR 2014). En règle générale, il est dans l'intérêt du bailleur de formaliser la demande chaque année à la date anniversaire.

2. Utiliser un indice incorrect

Appliquer l'ILC à un local de bureaux (qui devrait utiliser l'ILAT), ou utiliser l'ICC qui n'est plus applicable, est une erreur fréquente. Elle peut rendre la révision inopposable au locataire.

3. Oublier les contraintes des passoires énergétiques

Depuis août 2022, les logements classés F ou G au DPE ne peuvent pas faire l'objet d'une révision à la hausse. Ne pas en tenir compte expose le bailleur à devoir rembourser le trop-perçu.

4. Ne pas respecter les zones d'encadrement

Dans les communes soumises à l'encadrement des loyers, fixer un loyer (même après révision) supérieur au loyer de référence majoré est illégal et peut entraîner la réduction du loyer par le juge.

5. Notifier de manière informelle

Un simple e-mail ou un courrier ordinaire (non recommandé) peut être insuffisant pour constituer la preuve de la notification de la demande de révision. En règle générale, la lettre recommandée avec accusé de réception ou l'acte de commissaire de justice sont à privilégier.

6. Demander plus que ce que l'indice autorise

Le bailleur ne peut pas exiger une augmentation supérieure à la variation de l'indice applicable (ILC, ILAT ou IRL). Toute clause contractuelle prévoyant davantage est réputée non écrite.

*Les informations fournies sont à titre informatif et ne constituent pas un conseil juridique.*