Révision du Loyer Commercial par l'ILC : Guide Complet (2026)

La révision triennale du loyer commercial est un mécanisme légal qui permet au bailleur ou au locataire de demander, tous les trois ans, la révision du loyer d'un bail commercial. Ce guide explique son fonctionnement à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique.

En règle générale, le bail commercial dit « bail 3-6-9 » a une durée minimale de neuf ans, avec une faculté de résiliation tous les trois ans pour le locataire. À chaque période triennale, les deux parties peuvent engager une procédure de révision du loyer.

Cadre législatif : L'article L145-38 du Code de commerce dispose que la demande de révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire, et ensuite tous les trois ans à compter de la révision précédente ou du renouvellement.

Qui peut initier la révision ?

• Le bailleur, s'il estime que le loyer est inférieur à la valeur locative.
• Le locataire, s'il estime que le loyer est supérieur à la valeur locative.

Plafonnement : La variation du loyer résultant d'une révision triennale est en principe plafonnée à la variation de l'indice applicable depuis la dernière fixation du loyer, sauf exception (voir section sur le déplafonnement).

L'Indice des Loyers Commerciaux (ILC) est publié trimestriellement par l'INSEE. Il sert de référence légale pour la révision des loyers des baux commerciaux destinés aux activités commerciales ou artisanales.

Composition de l'ILC :

Cette pondération a été fixée par la loi de modernisation de l'économie (LME) du 4 août 2008, qui a institué l'ILC pour remplacer l'ICC comme indice de référence pour les baux commerciaux.

Publication : L'INSEE publie l'ILC chaque trimestre. Les valeurs sont disponibles sur le site de l'INSEE (www.insee.fr) ainsi que sur Légifrance et les portails de l'ANIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement).

Utilisation : Conformément à la législation en vigueur, l'ILC s'applique aux locaux à usage commercial ou artisanal. Son utilisation pour d'autres types de locaux (bureaux, entrepôts logistiques, activités tertiaires) n'est pas prévue par la loi.

L'Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) est également publié trimestriellement par l'INSEE. Il s'applique aux baux portant sur des locaux à usage exclusif de bureaux, des locaux à usage d'activités de stockage et de logistique, ainsi qu'aux locaux des professions libérales.

Composition de l'ILAT :

Historique : L'ILAT a été créé par le décret n° 2011-2028 du 29 décembre 2011. Il est entré en vigueur le 1er janvier 2012, remplaçant progressivement l'ICC pour les activités tertiaires.

• Champ d'application : Conformément à la législation en vigueur, l'ILAT s'applique aux :
• Locaux à usage exclusif de bureaux ;
• Locaux à usage de stockage et de logistique (entrepôts) ;
• Locaux occupés par des membres de professions libérales (médecins, avocats, experts-comptables, etc.).

Le choix de l'indice applicable dépend de l'activité exercée dans les locaux loués, et non de la volonté des parties. Ce guide explique les critères généraux à titre informatif.

Tableau comparatif :

En pratique : Si le bail ne précise pas l'indice applicable, ou s'il fait référence à l'ICC (désormais inadapté), les parties doivent vérifier quelle activité est réellement exercée dans les locaux pour déterminer l'indice correct. En cas de litige, la juridiction compétente est le tribunal judiciaire (chambre commerciale).

Cas particulier : Certains locaux mixtes peuvent soulever des difficultés d'interprétation. Les informations fournies ici sont à titre informatif et ne constituent pas un conseil juridique.

La révision du loyer commercial selon l'ILC ou l'ILAT repose sur une formule simple définie par la loi. Ce guide explique son application à titre informatif.

Formule légale :

Nouveau loyer = Loyer actuel × (Nouvel indice / Ancien indice)

• Loyer actuel : le loyer hors charges tel que fixé lors du bail ou de la dernière révision.
• Nouvel indice : la valeur de l'ILC (ou ILAT) publiée par l'INSEE pour la période la plus récente disponible au moment de la demande de révision.
• Ancien indice : la valeur de l'ILC (ou ILAT) retenue lors de la fixation initiale du loyer ou de la dernière révision.

Exemple illustratif :

Plafonnement : En règle générale, la variation ne peut excéder la variation de l'indice sur la même période. Si la valeur locative réelle est supérieure au loyer ainsi calculé, le mécanisme du déplafonnement peut s'appliquer (voir section suivante).

En principe, la révision triennale est plafonnée à la variation de l'indice. Toutefois, les articles L145-33 et suivants du Code de commerce prévoient une exception dite « déplafonnement » lorsque certaines conditions sont réunies. À noter : l'article L145-39 régit quant à lui la clause d'échelle mobile (indexation automatique), distincte du mécanisme de déplafonnement.

Conditions du déplafonnement :

1. Modification notable des facteurs locaux de commercialité : Il peut s'agir d'une transformation du quartier ayant entraîné une hausse substantielle de la valeur locative.
2. Variation de plus de 25 % de la valeur locative : Si la valeur locative a augmenté de plus de 25 % par rapport au dernier loyer fixé ou révisé, le plafond peut être écarté.

Conséquences : En cas de déplafonnement, le nouveau loyer peut être aligné sur la valeur locative réelle du marché, qui peut significativement dépasser le loyer plafonné.

Plafonnement progressif (lissage) : Conformément à la législation en vigueur et depuis la loi Pinel de 2014, même en cas de déplafonnement, la hausse du loyer est lissée et ne peut excéder 10 % du loyer de l'année précédente par année, jusqu'à atteindre le nouveau loyer déplafonné.

Les informations fournies sur le déplafonnement sont à titre informatif et ne constituent pas un conseil juridique.

La demande de révision du loyer doit respecter des formes précises prévues par la loi. Ce guide explique les modalités générales à titre informatif.

Formes admises :

1. Acte extrajudiciaire : Signification par voie de commissaire de justice. C'est la forme la plus sûre et la plus couramment utilisée en pratique.
2. Lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) : Admise par la loi, mais la preuve de réception est moins solide que la signification par acte de commissaire de justice.

Contenu obligatoire de la notification :

• Identification des parties (bailleur, locataire) ;
• Désignation précise des locaux ;
• Montant du loyer actuel et montant du nouveau loyer demandé ;
• Indice de référence retenu (ILC ou ILAT) et ses valeurs (ancien et nouveau) ;
• Date d'effet de la révision demandée.

Délai : La révision prend effet à compter de la date de la demande, et non à compter de la date d'accord entre les parties ou de la décision judiciaire.

En cas de désaccord : Si les parties ne parviennent pas à un accord sur le nouveau montant, l'une ou l'autre peut saisir le président du tribunal judiciaire pour désignation d'un expert, ou engager une procédure au fond devant la juridiction compétente.